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Your Malaga Host
Desde el 29 de enero de 2025, ningún alquiler vacacional en Andalucía puede operar legalmente sin el Número de Registro Único de Alquiler (NRUA). Y desde mayo de 2026, por el reglamento europeo 2024/1028, Airbnb, Booking y el resto de plataformas están obligadas a bloquear cualquier anuncio sin este número. Si tienes una VFT en Málaga o en la Costa del Sol y todavía no has completado el trámite, el reloj corre. Esta guía resume, con fechas y documentación real, cómo registrar tu propiedad paso a paso, qué te piden en la comunidad de propietarios tras el cambio del 3 de abril de 2025, y qué hacer si te encuentras con un rechazo de la Junta. Si te saltas un detalle, el proceso se atasca semanas. Si lo haces bien, sales en menos de 30 días.
El NRUA es el Número de Registro Único de Alquiler que implanta el Decreto 31/2024 y el Real Decreto 1312/2024, en cumplimiento del reglamento europeo 2024/1028. Es un identificador único por propiedad que une toda la información fiscal, registral y turística en una misma referencia, para que plataformas como Airbnb y Booking puedan verificar automáticamente si un alojamiento es legal.
El VFT (Vivienda con Fines Turísticos) sigue existiendo: es la categoría de uso en el Registro de Turismo de Andalucía. El NRUA es el número nacional que acompaña al VFT y permite cumplir con la ventanilla única europea. En Málaga el formato sigue siendo VFT/MA/00000, pero ahora cada VFT lleva asociado un NRUA que se introduce en el anuncio de la plataforma.
En la práctica: si ya tienes VFT aprobada, no estás empezando de cero — pero sí tienes que completar el registro nacional antes de mayo de 2026 para que tu anuncio no desaparezca.
Todo propietario que alquile su vivienda por periodos inferiores a dos meses con fines turísticos está obligado a inscribir la propiedad y obtener el NRUA. Esto incluye segundas residencias, pisos heredados, propiedades compradas como inversión y viviendas gestionadas a través de un co-host o una empresa de gestión como Your Malaga Host.
También están obligados los arrendatarios que subarriendan con el permiso del propietario, siempre que sea con fines turísticos. Los alquileres de temporada (mínimo 2 meses, típicamente trabajadores o estudiantes) quedan fuera, igual que los alquileres de larga duración regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Si tienes varios alojamientos en el mismo edificio, cada uno necesita su propio NRUA. No se puede registrar un edificio entero bajo una sola referencia salvo que se trate de apartamentos turísticos (AT) con licencia específica — una figura distinta a la VFT.
El error más común es iniciar el trámite sin tener toda la documentación preparada. La ventanilla única digital exige adjuntar los documentos en un único envío; si falta uno, el expediente se queda parado y los plazos empiezan de nuevo.
La documentación mínima incluye: licencia municipal de ocupación o declaración responsable según el municipio, cédula de habitabilidad en vigor, nota simple actualizada del Registro de la Propiedad, certificado energético, y el certificado de consentimiento de la comunidad de propietarios conforme a la nueva regla del 3/5 — obligatoria desde el 3 de abril de 2025.
Si alquilas a través de una empresa, añade el contrato de gestión firmado. Si la vivienda está hipotecada, revisa que la escritura no prohíba el uso turístico: muchas hipotecas bancarias firmadas entre 2010 y 2020 incluyen cláusulas restrictivas que pueden invalidar el NRUA.
Tenlo todo en PDF, nombrado con claridad, y con los datos de la propiedad coincidentes en cada documento. Una dirección mal escrita entre dos archivos es suficiente para un rechazo.
Desde el 1 de julio de 2025, el trámite se realiza exclusivamente en el nuevo portal digital de la Junta de Andalucía. Acceso con certificado digital, DNI electrónico o Cl@ve PIN. Sin uno de estos tres sistemas es imposible iniciar el expediente.
El flujo es: (1) identificación del titular y datos fiscales; (2) datos catastrales y geolocalización de la vivienda; (3) tipo de inscripción (VFT nueva, modificación o alta NRUA sobre VFT existente); (4) carga de documentación; (5) firma electrónica y envío; (6) número provisional y referencia de expediente.
Tras el envío, la Junta realiza la verificación automática de los datos registrales y catastrales. Si todo coincide y la comunidad ha dado consentimiento, se asigna el NRUA definitivo y el VFT queda activo en el Registro de Turismo. Esta referencia es la que introduces en Airbnb, Booking y VRBO.
Guarda una copia del justificante de presentación: es la prueba legal de que has iniciado el trámite dentro de plazo, incluso si la resolución tarda.
El plazo legal máximo de resolución es de tres meses desde el registro del expediente, pero en la práctica la mayoría de NRUA se aprueban en dos o cuatro semanas cuando la documentación está completa.
Puedes consultar el estado en el mismo portal, en la sección de ‘Mis trámites’, usando la referencia del expediente. Los estados posibles son: pendiente de verificación, requerimiento de subsanación, aprobado, o denegado.
Si te llega un requerimiento de subsanación, tienes diez días hábiles para aportar lo que falte. Pasado ese plazo sin respuesta, el expediente se archiva y hay que iniciarlo de nuevo. Atento al email y al buzón electrónico: la notificación se hace por vía telemática, no por correo postal.
1. Consentimiento de la comunidad mal redactado. El acta debe recoger el voto explícito de los 3/5 y de las cuotas de participación. Un ‘se aprueba por mayoría’ sin desglose no vale.
2. Catastro desactualizado. Si hiciste obras y no regularizaste en Catastro, los metros cuadrados no coincidirán con la nota simple y el sistema rechaza automáticamente.
3. Licencia municipal caducada. Las declaraciones responsables en muchos ayuntamientos tienen vigencia limitada. Comprueba en tu ayuntamiento si debe renovarse antes del registro NRUA.
4. Certificado energético expirado. Tiene validez de 10 años. Muchos propietarios intentan usar el original de la compra cuando ya ha caducado.
5. Titular incorrecto. Si la escritura está a nombre de un cónyuge fallecido o en una sociedad que ya no existe, el sistema no acepta la inscripción. Hay que regularizar la titularidad antes de iniciar el NRUA.
El Reglamento UE 2024/1028, traspuesto en España por el Real Decreto 1312/2024, obliga a todas las plataformas de alquiler de corta duración a verificar el número de registro de cada anuncio antes del 20 de mayo de 2026. A partir de esa fecha, cualquier anuncio sin NRUA debe ser bloqueado por la plataforma de forma automática.
Esto no es una recomendación: las sanciones para Airbnb, Booking y VRBO por incumplir llegan a 30.000 € por anuncio ilegal. Dada esa presión, las plataformas están tirando por lo seguro y empezarán a bloquear incluso antes de la fecha límite.
Como propietario, el bloqueo significa: pérdida inmediata del calendario, desaparición del anuncio del buscador, y pérdida de reseñas acumuladas si el anuncio se elimina. Recuperarlo después exige volver a crear el listing desde cero — sin los años de historial que alimentan el algoritmo.
Si gestionas tu propiedad con Your Malaga Host, el registro NRUA forma parte del proceso de onboarding. Nuestro equipo revisa tu documentación, detecta huecos antes de presentar el expediente, coordina con tu administrador de fincas la redacción correcta del acta de comunidad, y presenta la solicitud en la ventanilla única.
Trabajamos desde 2019 en la Costa del Sol gestionando VFT en Málaga capital, Mijas, Fuengirola, Benalmádena, Marbella y Nerja. Dentro del servicio de Publicación Premium, además del registro, te activamos en Airbnb, Booking, VRBO y nuestra web directa con tu NRUA correctamente integrado en cada anuncio.
No te cobramos nada por adelantado ni cuota fija: solo ganamos cuando tú ganas. Sin compromiso, sin letra pequeña.
El plazo legal es de tres meses, pero en 2025 la media en Andalucía está entre dos y cuatro semanas cuando el expediente está bien presentado. Si la Junta emite un requerimiento de subsanación, puede extenderse hasta dos meses más. Llevar la documentación verificada por un gestor experto reduce significativamente el riesgo de rechazo.
Si ya tenías VFT activa, puedes mantener el anuncio mientras se tramita la actualización a NRUA, siempre que hayas iniciado el expediente dentro del plazo. Si es una VFT nueva, no debes publicitar ni aceptar reservas hasta que la resolución sea favorable.
Desde el 3 de abril de 2025, el consentimiento de la comunidad es obligatorio para nuevas VFT. Si no alcanzas los 3/5 de propietarios y cuotas, el NRUA será denegado. Las VFT ya inscritas antes de esa fecha conservan sus derechos, aunque la comunidad puede votar restricciones adicionales.
El NRUA no caduca por el mero paso del tiempo, pero sí se puede revocar si cambia la titularidad, si se modifica el uso, o si dejan de cumplirse los requisitos. Mantén actualizada toda la documentación para evitar una baja sorpresiva.
La tasa administrativa es reducida, alrededor de 50 € en 2026. El coste real está en la documentación previa: certificado energético (150-300 €), nota simple (10 €), y si necesitas abogado para el acta de la comunidad, entre 150 y 400 €.
