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Si quiere alquilar su vivienda a turistas en Málaga o en cualquier punto de la Costa del Sol, no basta con publicarla en Airbnb y empezar a aceptar reservas.
Andalucía exige que todo alquiler turístico esté registrado legalmente, y la licencia de vivienda turística en Andalucía —el registro que hace legal su alojamiento— es el primer paso.
En esta guía le explicamos qué es realmente esa licencia, los requisitos que debe cumplir su vivienda, cómo registrarla paso a paso, cuánto cuesta y las multas por hacerlo mal.
En Andalucía, una vivienda alquilada a turistas es una vivienda con fines turísticos (VFT), regulada por el Decreto 28/2016 y actualizada por el Decreto 31/2024.
En sentido estricto no hay una «licencia» que se compre: lo que se presenta es una declaración responsable ante el Registro de Turismo de Andalucía (RTA), que le asigna un número de registro.
Desde 2025 ese número se conecta con el nuevo Número de Registro Único de Alquiler (NRUA) a través de la ventanilla única digital europea.
Ese número de registro es lo que la gente llama «licencia turística», y debe figurar en todos sus anuncios. Alquilar sin él es ilegal y sancionable.
Sí. Si alquila una vivienda entera (o habitaciones) a turistas por estancias cortas, la anuncia en plataformas y la ofrece con fines turísticos, entra en la normativa VFT y debe estar registrada.
Hay excepciones —por ejemplo, los alquileres de más de dos meses al mismo inquilino se rigen por la ley de arrendamientos urbanos—, pero en el momento en que comercializa estancias turísticas cortas en Airbnb, Booking o Vrbo, necesita estar registrado.
Las propias plataformas ya exigen un número de registro válido para mantener su anuncio activo.
Antes de registrarse, su vivienda debe cumplir unos estándares mínimos. Normalmente incluyen:
Los requisitos cambian, así que confirme el Decreto vigente antes de solicitarlo.
Para que el registro sea ágil, reúna esto con antelación: la referencia catastral de la vivienda, la licencia de ocupación o equivalente, su DNI o NIE, la acreditación de que puede registrar la vivienda (propiedad o autorización) y la ocupación máxima que va a declarar.
Tener la dirección exacta y la referencia catastral listas evita los retrasos más habituales, porque un error aquí impide que el registro identifique su vivienda.
El trámite es una declaración responsable, lo que significa que normalmente puede empezar a operar desde el día en que la presenta correctamente:
El número único lo detallamos en nuestra guía del registro NRUA.
Desde 2025, España implantó un Número de Registro Único de Alquiler (NRUA) para unificar los registros autonómicos y cumplir el reglamento europeo de alquileres de corta duración.
En la práctica sigue registrando su VFT en Andalucía, pero la vivienda queda además ligada a ese número nacional, que las plataformas verifican.
Si ya tenía una VFT, por lo general puede seguir operando mientras se tramita el número único, pero no lo ignore: las plataformas están retirando los anuncios sin número válido.
Considere el NRUA como el nuevo imprescindible, sumado a su registro andaluz.
Al ser una declaración responsable, el registro en sí es barato —hay una pequeña tasa administrativa, en general modesta— y normalmente puede anunciarse desde la presentación.
El verdadero «coste» es cumplir los requisitos de la vivienda (aire acondicionado, elementos de seguridad) y tener el papeleo en regla.
Presupueste más tiempo que dinero: una solicitud limpia con la referencia catastral y la licencia de ocupación correctas sale rápido, mientras que un documento que falte puede pararla semanas.
Su número VFT/de registro no es un adorno opcional: debe aparecer en toda la publicidad, incluidos sus anuncios de Airbnb, Booking y Vrbo y su propia web.
Las plataformas ya tienen campos específicos para él y ocultan o retiran los anuncios no conformes.
Mostrarlo también tranquiliza al huésped, que sabe que reserva una vivienda legal y registrada, algo que importa cada vez más a viajeros recelosos de cancelaciones de última hora por alquileres ilegales.
El registro conlleva obligaciones continuas.
La principal es el registro de viajeros: debe recoger los datos del documento de identidad de cada huésped y comunicarlos a las autoridades (el parte de viajeros de la Guardia Civil o Policía) dentro del plazo legal.
También debe mantener la vivienda en el estándar declarado, respetar la ocupación máxima y entregar las hojas de reclamaciones si se solicitan.
Estas tareas son justo donde un gestor profesional aporta valor, porque la administración es constante y las sanciones por descuidos son reales.
Las trampas habituales son: declarar una ocupación que la vivienda no puede soportar legalmente, no tener la licencia de ocupación, anunciarse antes de que se emita el número, olvidar mostrarlo y saltarse el registro de viajeros.
Otro problema creciente es la comunidad de propietarios: algunos edificios han restringido o prohibido el alquiler turístico en sus estatutos, y registrarse igualmente puede acabar en un conflicto.
Revise las normas de su comunidad antes de invertir en la puesta a punto.
Explotar un alquiler turístico no registrado en Andalucía es una infracción en materia de turismo y puede acarrear multas importantes, que escalan según la gravedad y la reincidencia.
Más allá de la multa, se arriesga a que las plataformas retiren sus anuncios y perder reservas de un día para otro.
La cuenta es sencilla: el coste y el esfuerzo de registrarse bien son mínimos frente al riesgo de una sanción más los ingresos perdidos, así que legalizar la vivienda primero es siempre el camino más barato.
Las normas se endurecieron de forma notable con el Decreto 31/2024 y el reglamento europeo de alquileres de corta duración. Tres cambios son los que más afectan al propietario.
Primero, el Número de Registro Único (NRUA) se suma ahora a su VFT andaluza y lo verifican las plataformas, así que una VFT antigua por sí sola ya no basta para seguir anunciado.
Segundo, el consentimiento de la comunidad de propietarios ha pasado a ser decisivo: las comunidades pueden limitar o bloquear nuevos alquileres turísticos, y quien compra pensando en alquilar debería revisar los estatutos antes de la operación.
Tercero, el control es real: ayuntamientos y Junta cruzan activamente los anuncios con el registro, y Airbnb y Booking ya retiran las viviendas sin número válido.
La conclusión práctica es que la legalidad ya no es un formulario que se presenta y se olvida. Es un estado que hay que mantener: conserve su número válido, mantenga la vivienda en regla y tenga al día el parte de viajeros.
Los propietarios que tratan el registro como una obligación viva evitan sustos; los que lo dejan hecho una vez y lo ignoran son los que pierden anuncios y reciben inspecciones.
Una empresa de gestión de la Costa del Sol que opere de Marbella a toda la provincia de Málaga suele guiarle en la declaración VFT y el NRUA, asegurarse de que la vivienda cumple los requisitos, montar el proceso de registro de viajeros y mantenerlo todo mostrado y en regla.
Para un propietario no residente, sobre todo, esto elimina la mayor fuente de riesgo —equivocarse en la parte legal— y le permite alquilar con tranquilidad. Este artículo es información general, no asesoramiento legal; confirme siempre la normativa vigente o consulte a un profesional.
Para profundizar, también te pueden interesar nuestras guías sobre cómo declarar el alquiler vacacional y si la comunidad puede prohibir el alquiler turístico.
Sí. Debe registrar su vivienda como VFT en el Registro de Turismo de Andalucía y obtener un número de registro (y el NRUA nacional), y mostrarlo en sus anuncios. Alquilar sin él es ilegal.
El registro es una declaración responsable con solo una pequeña tasa administrativa. El mayor coste es cumplir los requisitos de la vivienda, como el aire acondicionado y los elementos de seguridad.
El registro no consulta a su comunidad, pero los estatutos del edificio pueden restringir o prohibir el alquiler turístico. Revise las normas de su comunidad primero, porque operar en contra puede derivar en conflictos legales.
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