1. Coste y Rentabilidad
Cuánto cobra una gestora, qué incluye y qué impacto tiene sobre tu ingreso neto al final del año.
¿Cuánto cobra una gestora de alquiler vacacional en España y Costa del Sol?
Las gestoras de alquiler vacacional en España cobran habitualmente entre el 15% y el 25% sobre la facturación generada, según el alcance del servicio. En Málaga y Costa del Sol, la horquilla típica para gestión integral con todo incluido (anuncio, comunicación, limpiezas, mantenimiento, legal y reporting) se sitúa entre el 18% y el 22%.
Lo más relevante no es la cifra nominal, sino qué hace la gestora para subir tu ocupación y tu tarifa media — y qué neto te queda a fin de año. En Your Malaga Host trabajamos con un único modelo todo-incluido sobre la facturación real, sin cuotas de alta ni mensualidades fijas.
¿Merece la pena contratar una gestora o es mejor autogestionar?
Depende de tres variables: cuánto vale tu tiempo, cuán lejos vives de la propiedad y cuán bien dominas el pricing y la comunicación 24/7. Para propietarios que viven fuera de Costa del Sol, no quieren atender huéspedes a las 2am o no manejan pricing dinámico, una gestora profesional suele aportar más de lo que cuesta — habitualmente entre €5.000 y €6.000 más al año en el bolsillo del propietario, además de cero carga operativa.
Para alguien con tiempo, presencia local y experiencia hostelera, autogestionar puede tener sentido. La pregunta correcta no es "¿merece la pena?" sino "¿cuál sería mi neto en cada escenario?".
¿Cuánto más voy a ganar con gestión profesional comparado con autogestión?
Para un apartamento de 2 habitaciones en Málaga / Costa del Sol, la gestión profesional típicamente devuelve entre €5.000 y €6.000 más al año al propietario que la autogestión, gracias a tres palancas: mayor ocupación (10–15 puntos más), mejor tarifa media por noche (10–20% más) y cero tiempo del propietario en operativa.
La diferencia exacta depende de la ubicación, el estado de la propiedad, la calidad del setup inicial y la temporalidad. Mira los 3 escenarios realistas (conservador / realista / optimista) o pide una estimación a medida para tu vivienda.
¿Qué incluye exactamente vuestra comisión?
Por una única comisión sobre la facturación incluimos: optimización del anuncio en todos los canales, fotografía profesional inicial, pricing dinámico con ajuste diario, distribución multi-plataforma (Airbnb, Booking.com, Vrbo y web propia), comunicación 24/7 con huéspedes, check-in y check-out personalizados, coordinación de limpiezas, mantenimiento ordinario y respuesta a emergencias, cumplimiento legal completo (VFT, NRUA, Parte de Viajeros), reporting mensual con desglose euro-a-euro, y soporte en cualquier incidencia.
No hay paquetes "premium" aparte ni servicios sorpresa — todo lo necesario para operar tu vivienda viene incluido.
¿Hay cuotas de alta, mensualidades fijas o costes ocultos?
No. Trabajamos con un único modelo 100% por resultados: solo cobramos cuando tu propiedad cobra. No hay cuota de alta, ni mínimo mensual, ni penalizaciones por baja ocupación, ni "tarifas premium" en alta temporada.
Los únicos costes que paga el propietario aparte de nuestra comisión son los propios del inmueble — suministros, IBI, comunidad, seguros, reparaciones grandes — exactamente los mismos que pagaría sin gestora. Si vendes la propiedad o decides terminar el servicio, no hay penalización.
2. Contrato, Control y Confianza
Duración del contrato, qué controlas tú vs. qué hacemos nosotros, y qué pasa si quieres salir.
¿Cuál es la duración mínima del contrato? ¿Puedo cancelar cuando quiera?
Trabajamos con un compromiso mínimo razonable que cubre la inversión inicial en tu propiedad (fotografía profesional, alta de anuncios, calibración de precios, posicionamiento). Pasado ese periodo, el contrato es flexible: puedes terminarlo con un preaviso estándar de 30 días, sin penalización ni cláusulas punitivas.
No tenemos exclusividades agresivas ni "letra pequeña" para retenerte si el servicio no cumple tus expectativas. Lo único que pedimos es honrar las reservas ya confirmadas dentro del periodo de preaviso, o coordinar con tu siguiente gestor para asumirlas.
¿Pierdo el control de mi propiedad si la pongo en gestión?
No. Tú sigues siendo dueño del 100% de tu vivienda y mantienes todas las decisiones estratégicas: precios mínimos por temporada, normas de la casa, criterios de admisión de huéspedes, fechas bloqueadas y cualquier cambio relevante en el inmueble.
Nosotros ejecutamos la operativa diaria — responder mensajes, coordinar limpiezas, atender incidencias, cobrar reservas — y te informamos cada mes. Cualquier decisión relevante (gasto extraordinario, cambio de estrategia de pricing, promociones especiales) pasa siempre por ti antes de aplicarse.
¿Puedo bloquear fechas para uso personal o de mi familia?
Sí, sin coste adicional y con la frecuencia que necesites. Solo pedimos un aviso de 7 días para evitar cancelar reservas ya confirmadas.
Muchos propietarios usan su propia vivienda 4–8 semanas al año, especialmente en temporada media (mayo, septiembre, octubre) o fechas señaladas (Semana Santa, Navidades). Es totalmente compatible con maximizar la rentabilidad el resto del año — el calendario es tuyo y tú decides cómo se reparte.
¿Qué pasa si los resultados no son los prometidos?
Tres mecanismos de protección: primero, el modelo es 100% por resultados, así que si tu propiedad no factura, nosotros no cobramos — incentivo perfectamente alineado. Segundo, los reportes mensuales muestran KPIs reales (ocupación, ADR, RevPAR, conversión por canal) comparados con el mercado de tu zona, así que sabes cada mes si estamos cumpliendo.
Tercero, si pasados los primeros meses los resultados no cumplen lo proyectado y no logramos justificar la diferencia con datos de mercado, el contrato es flexible y puedes salir con preaviso estándar. No queremos clientes atrapados — queremos clientes que renueven cada año porque les funciona.
¿Y si quiero vender la propiedad estando en gestión con vosotros?
Sin problema. Vender la vivienda es un derecho del propietario y no penalizamos esa decisión. Te pedimos avisar con la antelación estándar de 30 días, honrar las reservas ya cobradas (o coordinar su devolución si el comprador prefiere otra cosa), y dejar la propiedad lista para los huéspedes pendientes.
Algunos propietarios incluso venden con el contrato de gestión vigente como activo añadido — un comprador-inversor valora positivamente que el inmueble ya esté operativo, generando ingresos y con histórico de reseñas.
3. Setup y Operativa Diaria
Quién hace cada cosa en el día a día — fotografía, limpieza, averías, daños y selección de huéspedes.
¿Necesito hacer fotografía profesional nueva? ¿Está incluida?
Sí en la mayoría de casos, y sí, está incluida en el setup inicial. Las fotos amateur o tomadas con móvil pueden costarte entre 15 y 25 puntos de conversión en Airbnb / Booking, lo que se traduce en miles de euros menos al año.
Por eso asumimos nosotros el coste de un fotógrafo profesional con experiencia en alquiler vacacional, que entiende la luz, los ángulos amplios y los detalles que disparan reservas. Si ya tienes fotos de calidad que cumplen el estándar, las usamos y nos ahorramos la sesión.
¿Quién paga las limpiezas, los suministros y los pequeños extras?
Las limpiezas se cargan al huésped como cargo separado dentro de la reserva (el "cleaning fee" de Airbnb), así que no las paga el propietario. Los consumibles del huésped (productos de limpieza, papel higiénico, jabón, café/té de cortesía, sal y aceite) se reponen con la limpieza de salida y se incluyen dentro del coste de cleaning.
Los suministros propios de la vivienda (luz, agua, gas, internet, comunidad, IBI) sí los paga el propietario — exactamente igual que sin gestora. Todo viene desglosado en el reporte mensual.
¿Quién se ocupa de averías, reparaciones y emergencias?
Nosotros. Tenemos red propia de profesionales (fontaneros, electricistas, cerrajeros, técnicos de aire acondicionado) con disponibilidad 24/7. Para incidencias menores que se resuelven con coste bajo (típicamente menos de €100), actuamos directamente y te informamos en el reporte mensual.
Para reparaciones mayores (avería grave, reforma, sustitución de electrodoméstico), te contactamos antes con presupuesto y esperamos tu aprobación. La factura del proveedor va siempre a tu nombre — nosotros coordinamos pero no inflamos importes ni cobramos comisión por gestionar reparaciones.
¿Qué pasa si un huésped causa daños en la propiedad?
Tres capas de protección: primero, AirCover de Airbnb cubre hasta 3 millones de dólares en daños y 1 millón en responsabilidad civil para reservas hechas a través de su plataforma. Segundo, Booking.com y Vrbo no incluyen cobertura equivalente, por lo que recomendamos un seguro de hogar específico para alquiler vacacional (típicamente €200–€400/año).
Tercero, todos los huéspedes pasan por verificación de identidad y screening básico antes del check-in. En caso de daño, documentamos con fotos, abrimos reclamación inmediatamente y te informamos paso a paso. Mira nuestra guía sobre normativa de alquiler vacacional en Málaga para más contexto legal.
¿Cómo seleccionáis o filtráis a los huéspedes?
Combinamos tres filtros: la verificación de identidad obligatoria de cada plataforma (especialmente Airbnb), nuestros propios criterios mínimos (perfil completo, mínimo de reseñas previas si están disponibles, comunicación coherente en mensajes pre-reserva) y el filtro de las normas de la casa que tú apruebas (sin fiestas, número máximo de huéspedes, no fumadores, etc.).
Si un huésped levanta señales de alarma — petición de descuento agresivo, reserva impulsiva sin lectura del anuncio, intento de pago fuera de plataforma — declinamos antes de que la reserva se confirme.
¿Cuánto tarda desde el alta hasta tener la primera reserva?
Setup completo (visita inicial, fotografía, redacción del anuncio, alta en plataformas, calibración de pricing) típicamente entre 7 y 14 días según disponibilidad del fotógrafo y trámites VFT pendientes. Primera reserva: el algoritmo de Airbnb favorece nuevos anuncios con un boost inicial, así que las primeras reservas suelen llegar en 1–4 semanas tras la publicación.
La curva de optimización (estabilización de ocupación al nivel objetivo) tarda habitualmente 3–4 meses, especialmente si se cubre la primera temporada alta. Pide una estimación realista para tu propiedad.
4. Plataformas, Pricing y Reportes
Dónde se publica tu vivienda, cómo se decide el precio, qué informes recibes y cómo encaja tu cuenta de Airbnb actual.
¿Cómo decidís el precio por noche? ¿Puedo opinar?
Usamos pricing dinámico con datos de mercado en tiempo real (eventos en Málaga, vuelos entrantes, ocupación de competencia, festivos, temporada, días de antelación). Esto puede generar variaciones de 30–60% entre alta y baja temporada, y subir un 20–40% en fines de semana con eventos.
Tú fijas el precio mínimo por noche que estás dispuesto a aceptar (un suelo) y nosotros nos movemos por encima. Cualquier cambio de estrategia mayor (descuentos prolongados, promociones especiales, política de larga estancia) lo consultamos contigo antes.
¿En qué plataformas publicáis mi vivienda?
Distribución multi-canal: Airbnb (principal en Costa del Sol, 80–95% de las reservas según zona), Booking.com (canal secundario útil para huéspedes europeos que ya usan la plataforma), Vrbo (nicho de familias y mercado estadounidense, especialmente para villas grandes) y nuestra propia web (reservas directas sin comisión de plataforma, mejor margen para todos).
Sincronizamos calendarios entre todas las plataformas para evitar dobles reservas. Si prefieres limitar la presencia a un solo canal por estrategia, lo respetamos.
¿Qué reportes recibo y con qué frecuencia?
Recibes un reporte mensual completo con: cada reserva del mes (fecha, huésped, plataforma, importe bruto), comisiones de plataformas, comisión de gestión, costes operativos (limpieza, mantenimiento si lo hubo) y neto al propietario.
Adicionalmente: KPIs de la propiedad (ocupación, ADR, RevPAR), comparación contra mes anterior y mismo mes año pasado, calendario de los próximos 90 días con reservas confirmadas. Si quieres datos a tiempo real entre reportes, tienes acceso vía email/WhatsApp directo a tu account manager.
¿Puedo seguir usando mi cuenta de Airbnb actual o creáis una nueva?
Es flexible y depende de qué te convenga. Si tienes una cuenta de Airbnb activa con histórico de reseñas valiosas, podemos seguir gestionando bajo tu cuenta como co-anfitriones (mantienes Superhost si lo eres, mantienes el historial).
Si no tienes cuenta o la actual tiene reseñas mediocres que arrastraría el algoritmo, abrimos una cuenta profesional bajo nuestra estructura y empezamos limpio. Cada caso se evalúa antes del alta para escoger la opción que más ingresos te genere a 12 meses vista.
5. Pagos, Impuestos y Seguros
Cuándo cobras, cómo declarar a Hacienda, qué puedes deducir y qué seguros necesitas.
¿Cuándo y cómo cobro mis ingresos?
Te ingresamos los pagos directamente en tu cuenta bancaria — también con cuentas de propietarios extranjeros — generalmente entre el día 5 y el 10 del mes siguiente al check-out de cada huésped.
Cada mes recibes un informe detallado con cada reserva, su importe bruto, las comisiones de plataforma, nuestra comisión, los costes operativos y el neto que cobras. Sin opacidad: cada euro generado y cada euro descontado están a la vista en el reporte.
¿Cómo declaro a Hacienda los ingresos del alquiler vacacional?
Los residentes en España declaran los ingresos en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario (tipo entre 19% y 47% según tramo) o como actividad económica si se prestan servicios propios de hostelería. Desde 2025 el alquiler vacacional tributa al 21% de IVA en muchos casos — esta es una novedad importante.
En Andalucía la vivienda debe estar inscrita como VFT y, desde julio 2025, en el Registro Único de Arrendamientos (NRUA). Recomendamos un asesor fiscal especializado para tu caso concreto. Lee nuestra guía de deducciones fiscales.
¿Puedo deducirme la comisión de gestión que os pago?
Sí. Nuestra comisión es un gasto deducible en tu declaración de IRPF como coste necesario para generar el ingreso del alquiler. Otros gastos deducibles habituales: limpiezas, suministros durante días de ocupación, IBI, tasa de basuras, comunidad, intereses de hipoteca proporcionales, amortización del inmueble (3% sobre construcción), seguros, reparaciones y conservación.
Cada mes recibes la facturación de nuestra comisión con todos los datos fiscales que necesita tu asesor. Detalles de qué puedes deducir.
¿Qué seguro necesito como propietario de un alquiler vacacional?
Un seguro de hogar estándar no cubre la actividad turística — necesitas un seguro específico para vivienda vacacional o una cláusula adicional en tu seguro actual. Lo mínimo: cobertura de continente, contenido, responsabilidad civil frente al huésped (mínimo €300.000) y daños por inquilinos.
Coste típico en España: entre €200 y €400 al año para un apartamento estándar. AirCover de Airbnb complementa pero no sustituye un seguro propio — solo cubre reservas vía Airbnb y tiene exclusiones. Te orientamos en el alta sin coste adicional.
6. Andalucía y Casuística Local
VFT, NRUA, Parte de Viajeros, requisitos legales, propietarios extranjeros y cobertura geográfica en Costa del Sol.
¿Tenéis que registrar mi vivienda como VFT en Andalucía? ¿Quién lo gestiona?
Sí. En Andalucía, toda vivienda alquilada por menos de 2 meses con fines turísticos debe estar inscrita en el Registro de Turismo de Andalucía como VFT (Vivienda con Fines Turísticos).
Nosotros nos ocupamos de toda la documentación: declaración responsable, número CRU, cumplimiento de requisitos técnicos y alta en el nuevo Registro Único de Arrendamientos (NRUA, obligatorio desde julio 2025). Tú solo nos facilitas los datos del inmueble. Guía completa de normativa Andalucía.
¿Quién gestiona el Parte de Viajeros con la policía?
Nosotros. Por ley, todo alojamiento turístico en España debe comunicar la identidad de cada huésped a la Guardia Civil o Policía Nacional en las 24 horas posteriores al check-in (Real Decreto 933/2021, ampliado en 2024).
Lo hacemos automáticamente al recoger los datos del huésped en el check-in: registro en el sistema oficial SES.HOSPEDAJES, mantenimiento del libro de registro y documentación archivada por el periodo legal. Tú no tienes que hacer absolutamente nada — la responsabilidad legal queda cumplida sin que te ocupes.
¿Cómo afecta el nuevo Registro Único de Arrendamientos (NRUA) de julio 2025?
El NRUA es un registro estatal obligatorio para toda vivienda de alquiler de corta duración en España, en vigor desde el 1 de julio de 2025. Sin estar dado de alta en NRUA, las plataformas (Airbnb, Booking, Vrbo) no pueden mostrar tu anuncio.
Para darse de alta en NRUA hay que tener primero el CRU del Registro de la Propiedad, la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía como VFT, y presentar la solicitud telemática. Guía paso a paso del registro NRUA — y por supuesto, lo gestionamos nosotros si trabajas con Your Malaga Host.
Soy propietario extranjero (UK, Holanda, Alemania, EEUU…), ¿puedo trabajar con vosotros?
Sí, gestionamos propiedades de propietarios no residentes con frecuencia — Costa del Sol tiene una de las mayores comunidades de propietarios extranjeros de España. Lo que necesitas: NIE (Número de Identidad de Extranjero) ya tramitado, cuenta bancaria que admita ingresos desde España (la mayoría de bancos europeos sí), y un asesor fiscal en España que te lleve el Modelo 210 (IRNR — 19% para residentes UE, 24% para no UE).
Comunicación contigo en inglés, español o coordinación con tu gestor de confianza, según prefieras.
¿Aceptáis propiedades fuera del centro de Málaga (Mijas, Marbella, Estepona, Fuengirola, Torremolinos)?
Sí. Operamos en toda Costa del Sol — Málaga capital, Pedregalejo, El Palo, Torremolinos, Benalmádena, Fuengirola, Mijas, Marbella, Estepona y zonas intermedias.
La estrategia se adapta a cada zona: en Málaga capital domina el viaje urbano de fin de semana corto, en Marbella y Mijas predomina la familia con estancias de 7+ noches, en Fuengirola hay perfil mixto. La rentabilidad por zona varía y te orientamos sobre expectativas realistas durante la valoración inicial.
¿Qué requisitos tiene que cumplir mi piso para ser VFT en Andalucía?
Los principales: cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, climatización (frío en habitaciones cuando temperaturas superan los 26°C, calor cuando bajan de 19°C), botiquín de primeros auxilios, hojas de reclamaciones oficiales, cartel identificativo VFT, libro de registro de viajeros, conexión a internet, y cambio de uso turístico autorizado por el ayuntamiento (obligatorio desde marzo 2025 antes de presentar la declaración responsable).
Durante la visita inicial revisamos punto por punto qué cumple tu vivienda y qué hay que ajustar — la mayoría de propiedades de Costa del Sol cumple casi todo de serie, faltan solo detalles puntuales.
