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La provincia de Málaga cerró mayo de 2026 con 45.176 viviendas turísticas, la cifra más alta de España, por delante de Alicante (32.148), Baleares (24.789) y Madrid (15.540), según datos del INE.
Y desde agosto de 2025 la capital no concede licencias nuevas.
Esas dos frases juntas explican el mercado del alquiler vacacional en Málaga mejor que cualquier análisis largo: hay más oferta que en ningún otro sitio del país, y al mismo tiempo la puerta se ha cerrado.
Si ya tienes una vivienda con licencia, eso te afecta directamente. Vamos con los números.
Según el INE, en mayo de 2026 la provincia de Málaga registraba 45.176 viviendas turísticas. Es la primera de España, y con distancia.
| Provincia | Viviendas turísticas (INE, mayo 2026) |
|---|---|
| Málaga | 45.176 |
| Alicante | 32.148 |
| Baleares | 24.789 |
| Madrid | 15.540 |
Para hacerse una idea de la concentración: la capital reúne unos 12.141 apartamentos turísticos y alrededor de 42.412 plazas.
El dato importante no es el volumen en sí, sino lo que implica: compites con mucha oferta, y eso hace que la diferencia entre una propiedad bien gestionada y una mediocre se note mucho más que en un mercado pequeño.
La ocupación media por apartamento en la provincia se sitúa en el 67,9 %, y sube al 73,5 % los fines de semana.
En la capital, julio de 2026 cerró con una ocupación del 83 %, cinco puntos por encima del mismo mes de 2025. El precio medio por noche se mantuvo estable en torno a los 189 €.
Merece la pena detenerse en ese matiz: la ocupación subió y el precio no bajó. En un mercado con 45.000 viviendas compitiendo, eso indica que la demanda está absorbiendo la oferta, al menos en temporada alta.
Lo que esos promedios esconden es la dispersión. Una propiedad con fotografía profesional, precio revisado a diario y respuesta inmediata puede estar veinte puntos por encima de esa media. Una descuidada, muy por debajo.
El promedio no le pasa a nadie.
Este es el cambio de fondo del mercado y conviene entenderlo bien.
En febrero de 2025, el Pleno del Ayuntamiento de Málaga aprobó suspender las nuevas viviendas de uso turístico en 43 barrios declarados saturados, aquellos donde los pisos turísticos superaban el 8 % del parque residencial.
Entre ellos, el Centro Histórico, Ensanche Centro, La Victoria, La Malagueta y zonas de playa como El Palo.
Desde agosto de 2025 la suspensión se extendió, vía modificación del PGOU, a prácticamente todo el término municipal, con un horizonte de hasta tres años: en torno a 2028.
En la práctica significa que dar de alta una VFT nueva en Málaga capital es hoy inviable con carácter general. Las viviendas legalizadas antes de la moratoria pueden seguir operando con normalidad.
Que tu activo se ha vuelto escaso.
Mientras la moratoria siga vigente, el número de viviendas turísticas legales en la capital está congelado. No entra oferta nueva, pero la demanda sigue creciendo: la ocupación de julio subió cinco puntos interanuales.
Eso tiene dos consecuencias prácticas.
La primera es que la licencia pasa a formar parte del valor del inmueble, no solo del negocio: una vivienda con VFT en un barrio saturado vale hoy más que la misma sin ella, porque la segunda ya no puede obtenerla.
La segunda es que perderla por un descuido administrativo sale mucho más caro que antes. Si la das de baja o incumples, recuperarla no es cuestión de volver a tramitar: sencillamente no se puede mientras dure la suspensión.
Conviene tener al día la licencia de vivienda turística y el registro NRUA.
En Málaga capital, la vía está cerrada por ahora. Pero la provincia es mucho más que la capital.
La moratoria es municipal, no autonómica.
Municipios de la Costa del Sol como Marbella, Estepona, Fuengirola, Benalmádena, Mijas o Nerja tienen cada uno su propia situación urbanística, y en varios sigue siendo posible registrar una vivienda con fines turísticos.
El marco legal de fondo es el mismo en toda Andalucía: el Decreto 28/2016, con inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía y un código VFT que debe figurar en toda la publicidad del anuncio.
Antes de comprar pensando en alquilar, lo sensato es verificar tres cosas en ese orden: la situación urbanística del municipio concreto, si el edificio está en un barrio con restricciones, y si la comunidad de propietarios ha prohibido el alquiler turístico.
Cualquiera de las tres puede tumbar la operación.
Tres lecturas prácticas.
Si tu ocupación está por debajo del 68 %, tienes margen. Esa es la media provincial.
Estar por debajo con una propiedad en buena zona suele apuntar a precio mal ajustado, fotografía floja o tiempos de respuesta lentos, no a falta de demanda.
Si facturas bien pero a costa de tu tiempo, pon número a ese tiempo. Lo desarrollamos en gestionar tu Airbnb tú mismo o contratar una empresa.
Y si estás valorando delegar, hazlo sabiendo qué preguntar. En un mercado con 45.000 viviendas compitiendo, la diferencia entre una gestora buena y una mala se amplifica.
El checklist está en cómo elegir una empresa de gestión de apartamentos turísticos.
45.176 en mayo de 2026, según el INE. Es la provincia con más de España, por delante de Alicante (32.148), Baleares (24.789) y Madrid (15.540).
Con carácter general no. Desde agosto de 2025 el Ayuntamiento suspendió las nuevas licencias en prácticamente todo el término municipal, con un horizonte de hasta tres años. Las viviendas legalizadas antes pueden seguir operando.
No. Es una decisión municipal de Málaga capital. Cada municipio de la provincia tiene su propia situación urbanística, y en varios sigue siendo posible registrar una vivienda con fines turísticos.
Alrededor del 67,9 % por apartamento en la provincia, subiendo al 73,5 % en fin de semana. En la capital, julio de 2026 cerró con un 83 % y un precio medio en torno a los 189 € por noche.
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