- +34 651 15 83 40
Your Malaga Host
Antes de comprar una vivienda para alquilar o de decidir si te compensa ponerla en el mercado turístico, necesitas una cifra fiable: la rentabilidad.
En esta guía te damos una calculadora de rentabilidad del alquiler vacacional en forma de método paso a paso, con la fórmula, los datos que necesitas y un ejemplo real con números, para que puedas estimar tú mismo lo que tu propiedad puede rendir y, sobre todo, lo que de verdad te llega al bolsillo.
Calcular la rentabilidad no es magia: es restar bien. La idea es partir de tus ingresos anuales estimados, restar todos los costes y comparar el resultado con el valor o la inversión de la vivienda.
De ahí salen dos cifras clave: la rentabilidad bruta y la neta. Una calculadora —ya sea una hoja de cálculo, una herramienta online o el método que verás aquí— solo necesita que introduzcas datos realistas.
El error más común no está en la fórmula, sino en usar cifras optimistas: ocupación inflada, costes a la baja. Con datos honestos, el resultado es sorprendentemente útil.
Reúne estos números antes de empezar:
Cuanto más reales sean estos datos, más fiable será tu cálculo.
La rentabilidad bruta es la más rápida de calcular y sirve para una primera criba. La fórmula es: Rentabilidad bruta (%) = (Ingresos anuales ÷ Valor de la vivienda) × 100.
Por ejemplo, si una vivienda valorada en 250.000 € genera 25.000 € de ingresos al año, su rentabilidad bruta es del 10%.
Es una cifra útil para comparar oportunidades de un vistazo, pero engañosa si te quedas ahí, porque ignora por completo los costes. Nadie se lleva la rentabilidad bruta a casa.
La cifra que de verdad cuenta es la neta. La fórmula es: Rentabilidad neta (%) = ((Ingresos anuales − Costes anuales) ÷ Inversión total) × 100. Aquí restas todos los gastos antes de dividir.
Siguiendo el ejemplo, si esos 25.000 € de ingresos llevan aparejados 9.000 € de costes anuales, el rendimiento neto es de 16.000 €; sobre una inversión total de 270.000 € (compra más reforma y mobiliario), la rentabilidad neta es de aproximadamente el 5,9%.
Esa es la cifra honesta sobre la que tomar decisiones.
Empieza por los ingresos. Multiplica tu precio medio por noche por las noches ocupadas al año. Las noches ocupadas son los 365 días por tu porcentaje de ocupación.
Por ejemplo: 120 € por noche × (365 × 70%) = 120 € × 255 noches ≈ 30.600 € de ingresos brutos anuales.
Si tu zona tiene mucha estacionalidad, afina haciendo el cálculo por temporadas (alta, media, baja) con su precio y ocupación propios y sumando, porque una media plana puede distorsionar bastante el resultado.
Aquí es donde la mayoría se equivoca por defecto.
Incluye: comisión de gestión (si la hay), limpieza y lencería, suministros (luz, agua, internet), comunidad, IBI, seguro de alquiler vacacional, mantenimiento y reposiciones, comisiones de plataforma y consumibles para el huésped.
En conjunto, estos costes suelen llevarse entre un 30% y un 45% de los ingresos brutos.
Un error típico es olvidar el mantenimiento o el seguro específico; mételos siempre, porque son los que convierten una rentabilidad de portada atractiva en una cifra neta realista.
Juntemos todo en un apartamento de dos dormitorios en Fuengirola. Ingresos: 120 €/noche × 255 noches = 30.600 €. Costes: gestión 20% (6.120 €), limpieza y consumibles (≈2.500 €), suministros (≈1.800 €), comunidad e IBI (≈2.400 €), seguro y mantenimiento (≈1.500 €) = unos 14.320 € en total. Neto antes de impuestos: 30.600 − 14.320 ≈ 16.280 €.
Si la inversión total fue de 280.000 €, la rentabilidad neta es de aproximadamente el 5,8%. A partir de ahí solo queda restar tu impuesto para saber lo que realmente ingresas.
La rentabilidad neta antes de impuestos no es lo que te llevas. Sobre ese rendimiento neto tributarás: en el IRPF si eres residente (sin la reducción del 60%, que no aplica al turístico) o en el modelo 210 si no lo eres.
Para comparar de verdad oportunidades o decidir entre vacacional y larga temporada, calcula la rentabilidad después de impuestos. Lo vemos en detalle en nuestra guía sobre si es rentable el alquiler vacacional en la Costa del Sol.
Una matización útil: puedes calcular la rentabilidad sobre el valor de mercado de la vivienda (cuánto rinde el activo que tienes) o sobre tu inversión real (lo que te costó, incluyendo reforma, mobiliario y gastos de compra).
Para decisiones de inversión, la segunda suele ser más honesta, porque refleja el dinero que realmente pusiste.
Si compraste hace años a un precio mucho menor que el actual, ambas cifras pueden diferir bastante, así que ten claro cuál estás usando al comparar.
No hay un número mágico, pero sirve de referencia que muchas inversiones de alquiler vacacional en la Costa del Sol buscan rentabilidades netas en una horquilla de un dígito medio-alto, claramente por encima de lo que daría el mismo piso en larga temporada en zonas de fuerte demanda.
Lo importante no es solo el porcentaje, sino el riesgo y el trabajo que conlleva: una rentabilidad algo menor pero estable y bien gestionada puede ser preferible a una mayor sobre el papel pero dependiente de una ocupación que quizá no llegue.
Una vez tienes la cifra, puedes mover las palancas: subir el precio medio con precios dinámicos, subir la ocupación distribuyendo en varias plataformas, mejorar el anuncio y las fotos, y recortar costes sin tocar la calidad que ve el huésped.
Pequeñas mejoras en ocupación y tarifa tienen un efecto multiplicador en el neto.
Recalcula la rentabilidad tras cada cambio: ver cómo sube la cifra es la mejor forma de saber qué acciones merecen la pena y cuáles no mueven la aguja.
Hay cuatro fallos que arruinan cualquier cálculo. El primero es inflar la ocupación: usar un 85% cuando tu zona y tu vivienda darán un 60% cambia el resultado por completo.
El segundo es olvidar costes —mantenimiento, seguro específico, reposiciones—, que siempre aparecen aunque no estén en tu primera lista. El tercero es ignorar los impuestos, que son parte del coste real.
Y el cuarto es comparar la rentabilidad bruta de una opción con la neta de otra: hay que comparar siempre lo mismo con lo mismo. Si evitas estos cuatro, tu cálculo será mucho más realista que el de la mayoría.
Hay muchas calculadoras de rentabilidad online, y para una primera estimación están bien: introduces precio, ocupación y costes y te dan un porcentaje.
El problema es que solo son tan buenas como los datos que metes, y muchas usan medias genéricas que no reflejan tu zona ni tu tipo de vivienda.
Hacerlo a mano con la fórmula que has visto aquí te obliga a pensar cada dato, que es justo lo valioso. Sea cual sea la herramienta, la clave es la misma: datos realistas de tu mercado concreto.
Una cifra preciosa construida sobre supuestos optimistas no sirve para decidir.
Hacer estos números a mano está bien para una primera estimación, pero los datos reales de ocupación y tarifa de tu zona concreta son los que dan una cifra fiable.
Una empresa de gestión que opera de Marbella a toda la provincia de Málaga ve a diario lo que rinden viviendas comparables a la tuya, y puede darte una estimación realista de ingresos, costes y rentabilidad neta para tu propiedad concreta, no una media genérica.
Es la forma más rápida de pasar de un cálculo aproximado a una cifra en la que confiar. Este artículo es información general, no asesoramiento financiero.
Para profundizar, también te pueden interesar nuestras guías sobre una empresa de gestión de alquiler vacacional y la comisión de gestión.
Rentabilidad neta = ((ingresos anuales − costes anuales) ÷ inversión total) × 100. Calcula los ingresos como precio medio por noche × noches ocupadas, resta todos los costes y, para la cifra final, descuenta también los impuestos.
No hay un número fijo, pero muchas inversiones en la Costa del Sol buscan rentabilidades netas de un dígito medio-alto, por encima de lo que daría la larga temporada en zonas de alta demanda. Pesa también el riesgo y el trabajo.
Puedes hacerlo de ambas formas, pero para decisiones de inversión suele ser más honesto calcularla sobre tu inversión real (compra más reforma, mobiliario y gastos), porque refleja el dinero que pusiste.
Your Malaga Host
