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Sacar ingresos con tu vivienda turística está muy bien, pero llega el momento de rendir cuentas con Hacienda y aparecen las dudas. Cómo declarar el alquiler vacacional correctamente es lo que separa una actividad rentable y tranquila de un susto con la Agencia Tributaria.
En esta guía te explicamos, en lenguaje claro, cómo tributa el alquiler vacacional en el IRPF, qué ingresos y gastos van, por qué no puedes aplicar la reducción del 60%, cuándo aparece el IVA y los errores que conviene evitar.
Si eres residente fiscal en España y alquilas tu vivienda a turistas sin prestar servicios propios de la hostelería, lo normal es que esos ingresos tributen en tu declaración de la renta (IRPF) como rendimientos del capital inmobiliario.
Es decir, sumas lo que ingresas, restas los gastos deducibles proporcionales y el resultado se integra en tu base imponible.
La excepción es cuando ofreces servicios de hostelería: entonces puede pasar a considerarse actividad económica, con otras reglas que vemos más abajo.
La gran pregunta es cómo se califican tus ingresos, porque cambia todo. Si solo cedes la vivienda (con su limpieza entre estancias y ropa de cama), son rendimientos del capital inmobiliario.
Si además prestas servicios propios de la industria hotelera durante la estancia —limpieza diaria, cambio de ropa dentro de la estancia, comidas, recepción, custodia de maletas—, Hacienda lo considera actividad económica, con obligaciones de IVA y, posiblemente, alta en autónomos.
La mayoría de propietarios que solo alquilan no llegan a actividad económica, pero conviene saber dónde está la línea.
Debes declarar todo lo que te pagan los huéspedes: el importe de las reservas, los suplementos y, en general, cualquier cantidad asociada al alquiler. Si cobras la limpieza al huésped, también forma parte del ingreso.
Da igual que cobres por Airbnb, Booking o directamente: el ingreso es ingreso. Guarda siempre las liquidaciones de las plataformas, porque son tu justificante y, además, esas plataformas ya informan a Hacienda de lo que ganas.
Como rendimiento del capital inmobiliario, puedes deducir los gastos necesarios, pero solo en proporción a los días que la vivienda estuvo realmente alquilada:
Es el error más caro. La famosa reducción del 60% del rendimiento neto está pensada para el alquiler de vivienda habitual del inquilino, no para el alquiler vacacional o de temporada.
Al alquilar a turistas no tienes derecho a esa reducción: tributas por el rendimiento neto completo. Muchos propietarios lo aplican por desconocimiento y acaban con una paralela. Tenlo claro: turístico = sin reducción del 60%.
El alquiler vacacional «puro» (solo alojamiento, con limpieza entre estancias) está exento de IVA.
Ahora bien, si prestas servicios propios de la hostelería durante la estancia, la cosa cambia: el servicio pasa a estar sujeto a un IVA del 10%, con sus declaraciones trimestrales (modelo 303) y demás obligaciones.
Por eso la frontera entre «ceder la vivienda» y «prestar servicios» no es teórica: determina si entras o no en el mundo del IVA.
A través del modelo 179, las plataformas de intermediación (Airbnb, Booking, etc.) comunican a la Agencia Tributaria quién alquila, qué inmueble y cuánto se ingresa.
Hacienda cruza esos datos con tu declaración, así que la idea de «no declarar lo que entra por la plataforma» hace tiempo que dejó de funcionar.
Declarar bien desde el principio no solo es lo correcto: es lo más barato a medio plazo.
Por los periodos en que la vivienda no está alquilada y está a tu disposición, Hacienda te imputa una renta inmobiliaria: un porcentaje pequeño del valor catastral (normalmente el 1,1% o el 2%) que se integra en tu IRPF.
Es decir, una segunda vivienda que alquilas parte del año genera rendimiento por los días alquilados e imputación de renta por el resto. Es una cantidad modesta, pero olvidarla es un fallo habitual.
Como residente, el alquiler vacacional se declara en la campaña anual de la renta (normalmente de abril a junio del año siguiente), dentro de tu IRPF, salvo que tu actividad llegue a económica con servicios, en cuyo caso aparecen obligaciones trimestrales.
Si ya prestas servicios y estás de alta, tendrás pagos fraccionados y, en su caso, IVA trimestral. Ante la duda sobre tu caso concreto, confírmalo con tu asesor antes de presentar.
Si no resides fiscalmente en España, no declaras por IRPF sino por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes con el modelo 210: 19% para residentes en la UE/EEE (con gastos deducibles) y 24% para no residentes fuera de la UE —incluido Reino Unido tras el Brexit— sobre el ingreso bruto y sin deducciones.
Es un régimen distinto con sus propios plazos, así que si vives fuera, este es tu camino, no la declaración de la renta española.
Los fallos más comunes: aplicar la reducción del 60% (no procede), deducir el 100% de los gastos en lugar de la parte proporcional a los días alquilados, olvidar la imputación de renta por los días sin alquilar, no declarar lo que informa la plataforma y confundir reparación (deducible) con mejora (no deducible, se amortiza).
Cualquiera de ellos puede acabar en una paralela con recargo e intereses.
Conviene además guardar las facturas y las liquidaciones de las plataformas durante los años de prescripción, porque si Hacienda revisa, el peso de demostrar cada gasto recae en ti.
Hacerlo bien, y con la documentación ordenada, sale mucho más barato que corregirlo después.
Veámoslo con números. Imagina un apartamento en Benalmádena que ingresa 12.000 € brutos al año y estuvo alquilado 150 días.
Como rendimiento del capital inmobiliario, puedes restar los gastos deducibles en proporción a esos días alquilados: digamos 3.500 € entre comunidad, IBI, suministros, seguro, amortización y comisión de gestión.
El rendimiento neto sería de unos 8.500 €, que se integra en tu IRPF y tributa según tu tipo marginal.
Si por error aplicaras la reducción del 60% (que no procede), declararías solo 3.400 € y, al detectarlo Hacienda, llegaría la paralela con recargo.
Y si olvidaras la imputación de renta por los 215 días que no estuvo alquilada, también faltaría ese pequeño importe.
El ejemplo deja claro por qué el detalle —proporción de días, sin reducción del 60%, imputación incluida— marca la diferencia entre declarar bien o tener un susto.
Todo lo anterior depende de una pregunta: ¿eres residente fiscal en España o no? En general lo eres si permaneces más de 183 días al año en España o si tu principal núcleo de intereses económicos está aquí.
El residente declara su renta mundial por IRPF; el no residente declara solo su renta de fuente española por el modelo 210.
Muchos propietarios de la Costa del Sol son claramente no residentes —viven en Reino Unido o el norte de Europa y vienen unas semanas—, pero si pasas largas temporadas aquí, tu situación puede ser menos evidente.
Acertar con esto es clave, porque cambia tus modelos, tu tipo y tus deducciones: ante la duda, confírmalo con un asesor antes de presentar, no después.
Recuerda también que la residencia fiscal se valora año a año: si tu situación personal cambia y empiezas a pasar más tiempo en España, tu condición puede variar de un ejercicio a otro y conviene revisarla cada temporada.
Una empresa de gestión no sustituye a tu asesor fiscal, pero te lo pone mucho más fácil: liquidaciones de ingresos claras, registro de los días realmente alquilados, los datos de las plataformas que necesitas y coordinación con tu gestor para presentar a tiempo.
Para un propietario que no quiere pelearse con el papeleo, esa organización es la diferencia entre una renta tranquila y un quebradero de cabeza cada primavera. Este artículo es información general, no asesoramiento fiscal; confirma tu caso con un profesional.
Para profundizar, también te pueden interesar nuestras guías sobre la rentabilidad del alquiler vacacional y el modelo 179.
Si eres residente y no prestas servicios de hostelería, como rendimiento del capital inmobiliario en tu IRPF: ingresos menos gastos deducibles proporcionales a los días alquilados, sin la reducción del 60%.
No. Esa reducción es solo para el alquiler de vivienda habitual del inquilino. En el alquiler vacacional tributas por el rendimiento neto completo.
El alojamiento puro está exento. Si prestas servicios propios de la hostelería durante la estancia, el servicio pasa a estar sujeto al 10% de IVA.
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