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Para elegir una empresa de gestión de apartamentos turísticos hay que comprobar cinco cosas: qué porcentaje cobra y sobre qué base, qué servicios entran en esa comisión, si hay permanencia, quién responde ante una incidencia a las tres de la mañana y si se hace cargo de la licencia y las obligaciones fiscales. El resto son matices.
Suena obvio, pero casi ningún propietario pregunta las cinco. La mayoría compara porcentajes, firma con el más barato y descubre a los seis meses que la limpieza, la fotografía y las reparaciones se facturan aparte.
Esta guía es el checklist que usarías si fueras tú quien audita a la gestora, con el contexto concreto de Málaga y la Costa del Sol.
En España, una empresa de gestión de apartamentos turísticos cobra habitualmente entre el 15 % y el 25 % de la facturación. La horquilla es ancha porque bajo la misma palabra caben servicios muy distintos.
Por debajo del 15 % lo normal es que sea gestión parcial: calendario, mensajes y poco más. Entre el 15 % y el 20 % suele entrar la operativa completa.
Por encima del 20 % se paga, casi siempre, el nivel de servicio en propiedades de gama alta o la asunción de costes que otros facturan aparte.
Lo que de verdad determina lo que te queda a fin de año no es el porcentaje.
Es la ocupación y la tarifa media que consigue la gestora, y qué gastos absorbe. Un 15 % sobre una ocupación mediocre deja menos dinero que un 20 % sobre una propiedad bien gestionada.
Es la pregunta que casi nadie hace y la que más euros mueve.
Algunas empresas aplican su porcentaje sobre la facturación bruta: lo que paga el huésped. Otras lo aplican sobre el ingreso neto: la facturación menos las comisiones de la plataforma y la limpieza.
Un ejemplo con números redondos. Una reserva de 1.000 € con 150 € de comisión de plataforma y 60 € de limpieza deja 790 € netos. Un 20 % sobre bruto son 200 €.
Un 20 % sobre neto son 158 €. El mismo porcentaje nominal, 42 € de diferencia en una sola reserva.
Ninguna de las dos fórmulas es tramposa: lo tramposo es no decir cuál se aplica. Pregúntalo por escrito y pide un ejemplo numérico con una reserva real de tu zona.
Si una empresa se incomoda con estas ocho preguntas, ya tienes tu respuesta.
Esta es la tabla que conviene rellenar con cada candidata antes de comparar porcentajes.
| Concepto | Lo habitual en el sector |
|---|---|
| Publicación y fotografía | A veces incluida, a veces cobro único de alta |
| Gestión de reservas y mensajes | Siempre incluida |
| Precio dinámico | Incluido en gestión completa; extra en la parcial |
| Limpieza entre estancias | Casi siempre aparte, repercutida al huésped |
| Lavandería | Variable, conviene confirmarlo |
| Mantenimiento menor | Suele facturarse por intervención |
| Licencia VFT y NRUA | Rara vez incluido |
| Declaración fiscal | Casi nunca incluida |
Nosotros aplicamos un único porcentaje con todo dentro y sin cuota fija, pero lo importante no es nuestro modelo: es que sepas exactamente qué estás comparando cuando te den dos cifras.
Imagina un apartamento en Benalmádena que factura 24.000 € al año con 180 noches ocupadas. Dos gestoras te dan presupuesto.
Gestora A: 16 % sobre bruto. Comisión: 3.840 €.
Pero la limpieza (60 € × 90 cambios = 5.400 €) se factura aparte, la fotografía son 250 € de alta y el mantenimiento se cobra por intervención, pongamos 600 € al año. Coste real: 10.090 €.
Gestora B: 22 % sobre bruto, todo incluido. Comisión: 5.280 €. Sin alta, sin limpieza aparte, sin facturas por incidencia. Coste real: 5.280 €.
La que parecía un 6 % más cara sale casi 5.000 € más barata al año. Y esto sin contar lo que más pesa: si la gestora B consigue 200 noches en lugar de 180, la facturación sube a 26.600 € y la diferencia se dispara.
Por eso el porcentaje aislado no sirve para decidir. Pide a cada candidata el coste total anual estimado sobre tu facturación real del año pasado. Si no pueden dártelo, no conocen su propia estructura de costes.
Hay cinco que aparecen una y otra vez.
No dar el porcentaje por teléfono. Si hace falta una reunión para decir un número, el número no es bueno.
Prometer una ocupación concreta. Nadie puede garantizar un 85 % sin conocer tu vivienda, y quien lo hace está vendiendo humo.
Contratos sin fecha de salida clara. La permanencia se negocia; la ambigüedad no.
Anuncio a nombre de la gestora. Legítimo en algunos modelos, pero tienes que saber que al irte empiezas de cero: sin reseñas, sin historial y sin Superhost.
Ningún interés por la licencia. Una empresa que no pregunta por tu VFT ni por el NRUA es una empresa que no piensa responder si llega una inspección.
No es lo mismo y la elección no depende del presupuesto, sino de cuánto quieras implicarte.
El coanfitrión entra en tu anuncio con los permisos que tú decidas. Tú sigues siendo el titular, conservas reseñas y Superhost, y marcas la estrategia.
Encaja si vives cerca y te gusta gestionar, pero no puedes estar disponible siempre.
La gestión integral asume el ciclo completo, incluida la publicación y el precio. Es lo que eligen casi todos los propietarios que no viven en la provincia.
Lo explicamos en detalle en qué es un coanfitrión y ponemos números a cada modelo en cuánto cuesta la gestión de alquiler vacacional.
Tres cosas que no salen en las guías genéricas.
La normativa es andaluza, no estatal. Necesitas inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía con su código VFT, y desde 2026 el número NRUA para que las plataformas mantengan el anuncio publicado.
Lo detallamos en la guía de la licencia de vivienda turística y en la del registro NRUA.
El mercado cambia mucho entre municipios. Torremolinos funciona con rotación casi diaria; Mijas, con estancias largas de grupos familiares.
Una gestora que aplique la misma estrategia de precios en los dos sitios no conoce la costa.
La comunidad de propietarios puede limitarlo. Bajo ciertas condiciones, una comunidad puede restringir el alquiler turístico en el edificio. Conviene comprobarlo antes de invertir en reformar la vivienda.
Entre el 15 % y el 25 % de la facturación en gestión completa, y por debajo del 15 % si solo se ocupa del calendario y los mensajes.
Lo decisivo es si ese porcentaje se aplica sobre el bruto o sobre el neto, y qué servicios incluye.
Sí. Basta con bloquear las fechas con antelación. Cuanto antes se bloqueen, menos afectan a la estrategia de precios y a la ocupación de temporada alta.
Depende de a nombre de quién esté el anuncio. Si es tuyo, las reseñas y la categoría de Superhost se quedan contigo. Si el anuncio está a nombre de la gestora, al marcharte empiezas de cero.
Es el punto que más caro sale pasar por alto.
Rara vez está incluido en la comisión, aunque algunas lo gestionan. Pregúntalo explícitamente: sin código VFT y sin número NRUA el anuncio puede retirarse de las plataformas.
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